2025-08-02，北京长安华曦府人声鼎沸，开盘两个半小时，16亿元首推房源售罄。到2025年3月底，这个项目“三开三罄”， 创下百日清盘的行业标杆。

2025年6月，杭州钱塘区沐兰台单月卖出183套，登顶杭州最受欢迎新盘之一——位列主城区第二、钱塘区第一。

两场发生在不同城市的热销奇迹，背后均来自同一套数据引擎驱动。

这，仅仅是开始。2023年7月，贝壳旗下贝好家宣告成立，以C2M（Customer to Manufacturer）模式进入住宅开发领域。

两年来，贝好家“起步即起跑”， 迅速在北京、上海、广州、成都、杭州、西安等一二线城市落地10 个C2M模式合作项目，与招商蛇口、中海、金茂、电建、绿城、越秀、滨江、兴耀等行业巨头建立起深度合作网络。

贝好家布局迅猛，曾遭遇行业质疑：作为房产中介平台，跨界进入地产开发领域，是否意味着它正在打通全链条，从开发到销售一条龙，要抢走开发商的饭碗？缺乏经验的新入局者，是否真的有造房的能力？

两年来，这些争议随着贝好家开发商“朋友圈”的扩容，正在逐步消散。同时，在北京长安华曦府、杭州沐兰台等项目热销后，已经释放出行业变革的一些变化。

算法改变房地产开发模式

实践是检验真理的唯一标准，在房地产领域尤其如此。

贝好家C2M模式的验证，最主要通过两大核心要素：一是产品规划，二是产品定价。

在传统地产开发领域，产品套型配比决定了产品规划能否“适销对路”——这曾是市场的黄金法则。

其中常用的调研手法，如板块内新房供应、新房成交数据，叠加客户问卷、访谈方式。但当政策变化、时代变迁、客户需求也不同以往时，传统“老办法”开始失灵。

此时，依托数据驱动的贝好家，“牛刀初试”即展现出令同行惊讶的算法能力：以长安华曦府为例，贝好家整合新房、二手房等五大维度数据，推导出78-135㎡精确户型配比，最终实际销售偏差率不足2%。贝好家用C2M模型将开发顺序彻底改变——先锁定市场真实户型需求与价格区间，再倒推利润空间与拿地决策。

杭州沐兰台项目亦印证了贝好家将需求前置的合理性。在拿地之前，贝好家通过AI算法挖掘区域客户行为数据，对该地块的产品类型、客户关注点及综合市场前景进行了详尽分析，在杭州下沙板块尚未回暖前促成低点拿地。

拿地之后，贝好家进一步以C2M理念为指导，创新打造杭州首个全架空平台住宅。当产品精准击中改善客群痛点，热销便成为必然。

“我们前期研判比传统开发商做得多，所有C2M模型测算，全是跑在拿地之前。包括价格预期、套型配比等，拿地之前就推演完了；拿地后再用大数据校验。我们的模型可以预测未来10个月的房价变动情况，结合这个变化情况，就可以预测拿地6个月后开盘时，定什么价格比较合理。”

如果说定户型配比仍然可以通过大量的人力调研得以实现，C2M模式只是在效率上险胜，那么将定价模型植入“时间变量”，则完全是贝好家“别人学不来”的技能。

当前的市场形势下，新房价格受限于诸多外部因素，已无法反映真实市场价格趋势；二手价格来源于无数卖家和买家的撮合博弈，且基本不受政策强限制，更能反映市场趋势。

贝好家构建的“可比价格”模型，以业务板块地图及多年沉淀的二手数据为基础，剔除各类结构性影响因素，可以有效地对每个城市、板块的房价变化趋势进行刻画、预测。

基于此，贝好家C2M-项目时点价定价模型，可综合外部、内部及其他因素，构建项目价值矩阵和评价体系，形成量化打分模型对项目价值和竞争力进行标准化、刻度化打分，并通过规模折算、量价折算等参数，进行算法的校准修正，最终输出项目的时点价——即项目不同开盘时间及销售流速预期下，对应的价格指引。

这种方式的“威力”在于通过大数据和算法模型来消弭结构性因素影响，让价值差异可量化，价格指标可比、可预测——在北京长安华曦府项目的实际运用中，贝好家C2M时点价定价模型，助力其成为2024年北京楼市去化最快的项目之一。

大数据改写传统逻辑

正如华为用ICT技术重构汽车智驾、小米以生态思维切入造车，贝好家正将贝壳沉淀的海量不动产数据转化为制造业级精度。

拆解来看，这个“非开发商”平台手握四张王牌：动态新房数据、海量二手房成交轨迹、精准客源行为图谱、超大规模房源数据库——这些恰是传统房企最匮乏的。

其一，新房市场数据。这个数据并不是一个完全市场化的数据，受网签速度、营销策略等限制。当开发商用非市场化的数据对未来做预判时，并不十分准确。

其二，二手房成交数据。这个数据可以说“人无我有”，海量、翔实的二手房交易、查询、调价的数据库，是贝壳的平台底座。

其三，客源数据。得数据者得天下，而得稀缺数据者，更能赢得客户青睐。比如长安华曦府项目，有多少客户想在周边买房，他们线下看过多少套房子，看的是几居室，这些行为贝壳“有数”，便可从中筛选出最有可能成交的客户。

其四，房源数据，基于贝壳新房和二手楼盘字典产生大量房源数据。

这四块数据拼成了C2M模型最底层的数据基础。

如何理解这个底层数据的优势和潜力？

贝壳2024年度财报数据显示，从年度的平台交易额（GTV）来看，贝壳的平台优势在被进一步放大，2024年二手房GTV达2.2465万亿，同比增10.8%；作为房企销售渠道的新房成交GTV总额高达9700亿元。

巨大交易量的背后，是卖房、买房、连环单等各种需求的释放；而为了达成交易，往往要经过经纪团队与客户几个月的漫长沟通。在这个过程中，也是对多样用户需求的深度挖掘，这些正在借助庞大的经纪人网络和AI助手，成为贝好家C2M模式的大数据“种子”。

贝壳平台APP月活用户超4000万，民生证券认为“贝壳在全国布局的同时，主要深耕高线城市，用户基础好且80%以上为高线优质客户，付费能力较强。”

通过以上数据底座，贝好家C2M构建出了强大的平台化协作网络：

前端，输出地块价值评估报告；

中端，?联合中海、绿城等开发商，完成产品落地；

后端，?接入贝壳5万家门店蓄客，服务于用户。

业内人士指出，贝壳的底层数据优势经过了数十年的迭代、验证，别的房地产开发商很难在短期内追赶上来，或者说也没有必要把贝壳做的再重做一遍，这是一个几乎不可能完成的任务。

但现在，贝好家这个服务平台，依托贝壳的大数据优势，通过全国落地的C2M合作项目，把这道“压轴大菜”端给全国的开发商来共享。这就像是学霸把解题秘籍拿给你，所以，全国优秀开发商从心动到行动，也就不足为怪了。

“今天的房地产市场，并不缺一个叫‘贝好家’的开发商。”贝壳集团副董事长、贝好家事业线首席执行官徐万刚强调。与传统开发模式对比，“贝好家的终点不是开发商”，用“数据枢纽 合作伙伴”来形容或许更为恰当。

跨界重构行业价值

打败你的不是同行，不是对手，而是时代。

贝好家的探索，更深远的意义还在于价值重构。当部分房企坦言“拿地为养团队”时，贝好家用数据证明：行业真正稀缺的不是开发能力，而是需求发现能力。

在房地产行业探索发展新模式的当下，贝好家实践与国家政策形成共振。其“以人定房、以房定地、以房定钱”联动机制，恰与住建部倡导的要素配置改革同频。如长安华曦府精准匹配年轻家庭需求，广州嘉悦云启TOD项目整合地铁与商圈资源，均在践行“好房子”建设理念。

6年前，华为以“不造车，帮车企造好车”的姿态进入汽车行业，成为智能汽车起步最快的企业之一；两年来，贝好家的C2M实践，正在贯穿房地产开发的全流程，将“好房子”建设标准化：

从拿地研判开始，过去依赖“土地增值”，转向挖掘“用户价值”，核心竞争力从拿地能力变为?数据洞察力与服务力?。

到设计规划，完成开发范式的颠覆。从过去闭门造车、硬性推销，转向?精准定制、按需设计，减少无效供给，优化资源配置，确保产品设计与市场需求高度匹配，重构利润空间。

再到项目定位，贝好家作为“数据驱动的住宅开发服务平台?”，连接用户、开发商、设计方、建造商、服务商，构建共生闭环。

最后在营销阶段，贝好家通过线上客户触达和前置锁客机制，提前锁定潜在客户，提升销售确定性。其营销策略不仅包括传统的广告推广，还通过大数据分析实现精准营销，提升营销效率。

截至目前，贝好家C2M模式已在全国9城落地14个项目，与招商蛇口、越秀地产等头部房企深度绑定。这不仅是商业模式的验证，更印证着一个趋势：当住房回归居住本质，用大数据造“对”的房子，比造“贵”的房子更重要。

从“链家”到“贝壳”，贝壳完成了第一次平台化转型，获得这一赛道的先发优势；再从“贝壳”到“贝好家”，能否再一次实现平台化跃迁，让雪球滚得更加厚实？

时间会给出答案，但变革的方向，已然明朗。